Ein Riss im neuen Fliesenbelag, ein undichtes Fenster, ein Wassereinbruch nach Dacharbeiten: Was ist zu tun, und innerhalb welcher Frist? Bis Ende 2025 verpflichtete das Obligationenrecht den Eigentümer, einen Mangel „unverzüglich“ zu melden, was oft bedeutete, dass dies innerhalb weniger Tage geschehen musste. Viele Eigentümer verloren ihre Rechte, ohne es zu wissen. Seit dem 1. Januar 2026 sind die Vorschriften klarer und bieten mehr Schutz.
Was sich ändert
1. Eine Frist von 60 Tagen zur Meldung eines Mangels
Der Eigentümer hat 60 Tage Zeit, um einen Mangel dem Handwerker oder dem Unternehmen zu melden. Die Frist beginnt:
- mit der Abnahme der Arbeiten bei einem sichtbaren Mangel;
- an dem Tag, an dem Sie ihn entdecken, bei einem versteckten Mangel (z. B. einem Wassereinbruch, der erst beim ersten starken Regen auftritt).
Ein Vertrag oder Allgemeine Geschäftsbedingungen können diese Frist nicht mehr verkürzen. Sie können sie lediglich verlängern.
2. Das Recht auf kostenlose Nachbesserung kann nicht mehr ausgeschlossen werden
Wenn die Arbeiten ein Gebäude betreffen, können Sie vom Unternehmen stets verlangen, den Mangel kostenlos zu beheben, sofern die Behebung möglich ist und im Verhältnis zum Wert des Mangels nicht unverhältnismässig teuer ist. Eine Vertragsklausel, die dieses Recht ausschliesst, ist nicht mehr gültig.
Wenn das Unternehmen den Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist behebt, können Sie die Reparatur durch einen anderen Fachmann auf Kosten des Unternehmens durchführen lassen, ohne den Weg vor Gericht beschreiten zu müssen.
3. Fünf Jahre Klagefrist, ohne Ausnahme
Die Frist von fünf Jahren zur Geltendmachung Ihrer Rechte bei einem Baumangel bleibt unverändert, kann jedoch durch den Vertrag nicht mehr verkürzt werden.
Wer ist betroffen?
- Werkverträge für ein Gebäude: Renovierung, Neubau, Dacharbeiten, Badezimmer usw.
- Der Kauf eines Neubaus, der innerhalb von zwei Jahren vor dem Verkauf errichtet oder fertiggestellt wurde, oder eines noch zu errichtenden Gebäudes.
- Die Pläne von Architekten und Ingenieuren.
Bitte beachten Sie: Diese Regelungen gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet wurden. Für Verträge, die vor diesem Datum unterzeichnet wurden, gelten die bisherigen Regelungen, sodass der Mangel unverzüglich gemeldet werden muss.
Wie meldet man einen Mangel ordnungsgemäss?
- Führen Sie mit dem Handwerker eine Bauabnahme durch und halten Sie in einem Protokoll fest, was nicht in Ordnung ist.
- Machen Sie datierte Fotos des Mangels.
- Schreiben Sie dem Unternehmen per Einschreiben oder per E-Mail mit Empfangsbestätigung: Beschreiben Sie den Mangel, wo er sich befindet und wann Sie ihn entdeckt haben.
- Fordern Sie die Behebung des Mangels an und setzen Sie eine angemessene Frist.
- Bewahren Sie von allem eine Kopie auf.
Warten Sie nicht bis zum 59. Tag: Melden Sie den Mangel, sobald Sie ihn bemerken. Wenn Sie warten und sich der Schaden verschlimmert, laufen Sie Gefahr, einen Teil der zusätzlichen Kosten selbst tragen zu müssen.
Und was gilt für Handwerker?
Bauunternehmen müssen ihre Verträge und Allgemeinen Geschäftsbedingungen anpassen: Eine Klausel, die die 60-Tage-Frist verkürzt, die 5-Jahres-Frist verkürzt oder die kostenlose Reparatur ausschliesst, ist für neue Verträge nicht mehr wirksam. Dies ist auch eine Gelegenheit, die Abnahme der Arbeiten sorgfältig zu gestalten – mit einem von beiden Parteien unterzeichneten Protokoll.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Wenden Sie sich im Streitfall an einen Rechtsanwalt oder einen Eigentümerverband.